Con la grave situazione di emergenza che si è venuta a creare con la diffusione della pandemia si sono riscontrati non pochi problemi nell’utilizzo degli spazi comuni. Uno di questi è sicuramente il cortile o il giardino condominiale – spiega l’avv. Fabio Fantaccione della FILP CISAL di Curti – che rappresenta l’unica valvola di sfogo per adulti e bambini stante la forzata quarantena che dura da oltre 40 gg. Questi spazi però, certamente non possono qualificarsi al pari di una strada comunale ma certamente necessitano, in tali circostanze, di un’attenzione particolare nel loro uso. I condomini infatti sono chiamati a rispettare il distanziamento sociale nonché a farlo rispettare ai più piccoli, mediante l’uso di mascherine e guanti.
Tali regole però sono solo alcune delle premesse indispensabili per godere di un po’ d’aria.
Nella definizione di «cortile» rientrano non solo l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici destinata principalmente a dare aria e luce agli ambienti circostanti, ma anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio (Cassazione 16070/2019 ). Tale definizione si estende anche a tutte quelle aree verdi comuni ai condomini.
Tutti ciò vale come premessa per evidenziare come i condomini che vogliono utilizzare il cortile o giardino condominiale devono farlo senza però alterarne la destinazione e senza impedire agli altri partecipanti al condominio di farne lo stesso uso, secondo il diritto spettante a ciascuno di essi.
Tuttavia, continua l’avv. Fantaccione, l’utilizzo del cortile condominiale da parte di un singolo condomino non può spingersi fino a impedire l’uso della stessa area da parte degli altri condomini, attraverso la sua stabile occupazione e delimitazione con opere o con l’suo di comportamenti impropri che, di fatto, ne impediscano l’uso comune.
Tale aspetto è fondamentale da chiarire proprio in considerazione della cosiddetta Fase 2 collegata alla riapertura delle attività in modo scaglionato ed alla fine della quarantena.
Il cortile o giardino condominiale, inteso come spazio privato accessorio della propria abitazione e dunque ben usufruibile senza timore di violare le restrizioni previste da ordinanze nazionali e/o locali, diventa a questo punto strategico per lo svolgimento di attività all’aperto da parte dei condomini, purché vengano, anche in questo caso, rispettate le regole generali circa un uso uguale da parte di tutti.
La libera accessibilità del cortile/giardino, in quanto area privata, non fa infatti venir meno il dovere di rispettare quelle fondamentali regole imposte dalle ordinanze, cioè, in primo luogo, del divieto di assembramento che in ogni caso impedisce anche ai bambini di giocare insieme nell’area loro destinata all’interno del condominio oppure, per tutti, di correre in gruppo o di parlarsi a distanza ravvicinata.
D’altro canto, anche in casa propria vige il divieto di riunirsi in gruppo o di invitare amici e/o conoscenti.
Dunque la spiegazione di una tale analisi deve rinvenirsi nella ragione dei provvedimenti messi in campo dal Governo e dalle Regioni per far frante all’emergenza legata alla diffusione del virus. Difatti l’interesse della salute pubblica ha prevalenza sulla libera circolazione delle persona e sulla proprietà privata.
Vale la pena a titolo esemplificativo evidenziare come alcune attività più comunemente svolte nelle area condominiali, dovendo seguire i precetti collegati alla salvaguardia della salute pubblica, potrebbero essere completamente vietate oppure in altri casi consentite con alcuni accorgimenti. L’attività sportiva difatti è consentita in quei spazi grandi unicamente se praticato in solitario e comunque nel rispetto della distanza tra l’una e le altre persone che lo praticano o che occupano l’area condominiale. Nel caso dovessero esserci più persone che utilizzano l’area, dovrà essere prevista una turnazione per fasce orarie. La regola deve valere purtroppo anche per tutte quelle attività ludiche che riguardano i bambini, nel senso che i rispettivi genitori devono adoperarsi affinché siano mantenute le giuste distanze tra tutti i bambini che intendono frequentare il cortile non potendo valere la regola del “primo che arriva meglio alloggia” occupando l’area per un periodo di tempo indeterminato ed impedendo di fatto ad altri l’utilizzo dello spazio.
Un altro aspetto rilevante giuridicamente è la responsabilità del condominio nel caso di infortuni all’interno dell’area. Si tenga peraltro presente che il condominio non è tenuto a risarcire per la caduta nel cortile se l’infortunato conosca i luoghi e la visibilità sia adeguata. Se però prima tale evenienza poteva essere rappresentata solo dall’insidia imprevedibile, oggi tale insidia deve essere rafforzata anche da altri elementi di volta in volta valutabili in base al caso di specie. La disattenzione del danneggiato esclude, infatti, l’esistenza del nesso causale tra la cosa tenuta in custodia e il danno subito a meno che le condizioni del cortile non siano tali da costituire pericolo comunque (Cassazione 16070/2019) dovendosi però all’uopo aggiungere come il mancato intervento da parte dell’amministratore alla manutenzione non deve essere causa dello stallo delle attività per il periodo di emergenza vissuto, diminuendo di fatto il profilo di responsabilità giuridica in capo al condominio.
Tali regole generali, conclude l’avv. Fabio Fantaccione della FILP CISAL di Curti , valgono per tutti i condomini indistintamente facendo però attenzione per coloro che per particolari necessità di salute o per l’età avanzata devono ricevere una maggiore tutela risultando prioritaria la loro esigenza ad una boccata d’aria.
